שמונה שלבים חשובים בדרך לקניית בית * מההחלטה ועד הכתיבה לרבי
+
“טוב יותר לקנות דירה, מאשר לשכור דירה, כי חבל על דמי השכירות שמשלמים לאחרים בשעה שניתן לקנות דירה לעצמו בלקיחת משכנתא סבירה ולשלם בכסף זה את המשכנתא” (אגה”ק חלק יז עמ’ נז).
“יש להעדיף רכישת דירה על פני שכירות דירה גם במחיר כניסה לחוב במידה ממוצעת” (אגה”ק חלק יז עמ’ ב).
כחסידים אנו נשמעים בכל דבר להוראותיו של נשיא דורנו. בכל פעם ששאלו את הרבי בנושא, העדיף הרבי קניית דירה משכירת דירה, שכן בקניית בית אנו נשארים עם משהו ביד, שנשאר איתנו לאורך שנים.
השבוע פנה אליי בוואטסאפ ידיד, אברך יקר מאנ”ש, שביקש להתייעץ איתי. הוא שאל אותי שאלה שאני בטוח שמעסיקה כל אברך מאנ”ש: “כמומחה בתחום, מה דעתך: האם כדאי ונכון לרכוש דירה או להמשיך לגור בשכירות, ואם נכון לרכוש, איך אני עושה את זה?”.
האברך היקר ואשתו משתכרים משכורת ממוצעת בשוק. הם חזרו לא מזמן משליחות בעולם ומתגוררים בשכירות באחד מריכוזי אנ”ש.
הוא מעוניין לרכוש נכס בכמיליון ש”ח, ואין לו כסף שישרת אותו כהון ראשוני כדי לקבל משכנתא.
בהמשך אפרט יותר איך ניתן להגיע לדירה ללא הון ראשוני ואתן המלצות יישומיות, אבל בואו נדבר קצת עובדות לפני הכול.
השנה הלועזית שהחלה כעת, תביא איתה לדעתי בשורה שלא הרבה ייהנו לשמוע: זינוק בשכר הדירה. אם אתם שוכרים, זה הזמן להתחיל לחשוב קדימה.
אחרי החגים פורסם נתון מעניין מאוד: “הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודש אלול עלתה לרמה הכי גבוהה אי פעם”, והפריפריה תופסת שליש מהביקוש.
הסיבות המגבירות את הביקושים לנדל”ן הן: הורדת מס הרכישה, הצטברות של הרבה כסף בעו”ש הישראלי בעקבות חוסר בזבוז בחודשי הקורונה, וריביות משכנתא נמוכות במיוחד.
התחלות הבנייה בישראל נמצאות בשפל. בכל שנה בעשור האחרון אנחנו למדים על ירידה בהתחלות הבנייה, מה שמעיד על כך שמספר הדירות שמחכות לנו הולך ומצטמצם. לעומת זאת מספר רוכשי הדירה בארץ הולך ועולה בכל שנה, וכעת הנתון הוא שלמעלה מ-72 אחוז מהאוכלוסייה מחזיקים בדירה בבעלותם. השנה היה שיא של כל הזמנים בנוטלי המשכנתאות. נוסף לכך גם הסכום שנלקח מהבנק גדל מאוד.
המחירים לא מפסיקים לטפס, ובממוצע, מחיר דירה בישראל עלה משנת 2007 עד היום ב-82 אחוז, דבר שהשליך ישירות על הסכום שנדרש כל רוכש להביא מהבית לעסקה.
מחירי הדירות עולים גם בעקבות כניסת משקיעים לשוק, ולא רק רוכשי דירה ראשונה. לעומתם מחירי השכירות הם המדד האמיתי לדעת מה קורה בשוק הנדל”ן, שכן אין אף אחד שמשקיע בשכירת דירה. הביקוש לשכירות הוא הביקוש האמיתי. כפי שכתבתי, כאשר אנו רואים שהבנייה מתמעטת והביקוש גדל, אנחנו צפויים לראות עלייה בשכר הדירה.
נחזור לסיפור שפתחתי בו. האברך היקר שאל בעצתי. לאחר שהסברתי לו שלדעתי כדאי לו לחשוב כיצד יוכל לקנות את הדירה, עברנו לשלב הטיפים היישומיים, שאותם אני רוצה לחלוק איתכם.
מהחלטה ועד לכתיבה לרבי
א. החלטה – כל דבר מתחיל בהחלטה. פעם, כשהייתי מנהל בבנק, השתתפתי בהרצאה בנוגע לקבלת החלטות. המרצה סיפר על אדם שרוצה להחליף מקום עבודה, אבל הוא לא יעזוב עבודה לפני שימצא אחרת… הגיוני, לא? המרצה הסביר שזו בדיוק הסיבה לכך שלא ימצא אחרת. כי כשנוח לנו ואנחנו ממשיכים עם הקיים, אין לנו תמריץ לעשות שינוי, במיוחד שינוי שעלול להכניס אותנו ללחץ כלכלי ונפשי.
ההחלטה לחפש דירה היא הבסיס למציאה. ההחלטה שבעוד מספר חודשים נגמר חוזה השכירות ואנחנו לא מחדשים אותו, היא ההחלטה להתחיל לחשוב קדימה, ולא לחכות עוד שנה ועוד שנה עד שנהיה קשה יותר, ונוח יותר להישאר במקום הנוח שלנו.
קבלו החלטה, תתייעצו ותתקדמו!
ב. קנייה בהתאם ליכולת שלנו – לא תמיד הרצוי הוא המצוי. לפעמים ההבנה הזאת היא הפתרון. דירה למגורים היא דירה שבה נרצה לחיות, עם הסלון שנעים לנו, עם הנוף, השכנים וכן הלאה. כשהכול מתאים זה מעולה, אבל כשזה אחרת, צריכים להתייעץ בנוגע לאזור צומח, אזור שבו מחירי הנדל”ן בעלייה, מקום שבו השכירות יכולה לכסות את המשכנתא שניקח. פעמים רבות קנייה כזאת תקדם אותנו אל המקום שאליו אנחנו רוצים להגיע – לבית משלנו. אני מכיר חבר שרכש בית במקום מרוחק במחיר נמוך. אחרי חמש שנים התקרב למרכז, ולאחר עשור קנה את בית חלומותיו. את העסקה הראשונה עשה כשהיה בידו הון מועט מאוד, לאחר מכן מכר ברווח, קנה בית באזור קרוב יותר למרכז ויצא ברווח נאה, ומשם הקפיצה לבית שלו הייתה קלה. בכל פעם הוא נעזר במשכנתא, אבל בסוף יצא וידו על העליונה.
ג. הורים – אצלנו, במשפחות ברוכות ילדים ברוך ה’, קשה יותר לעזור לילדים, אך לעיתים הבית של ההורים יכול לשמש כמנוף להון עצמי לילדיהם. השנה עזרתי לרבים לרכוש דירות כאשר ההורים הגדילו את המשכנתא על הבית שלהם, כך שהילד או ההורים נושאים בתשלום החודשי. לעיתים זאת הדרך להצליח כשאין יכולת של הון עצמי, מה שמשאיר אותנו לחשוב על ילדינו ועל חיסכון בעבורם.
ד. חיסכון – בדרך כלל בשנים הראשונות של הנישואין ההוצאות קטנות וניתן לחסוך יותר. כל חיסכון קטן יוכל לעזור לנו להתקדם למטרתנו. מעבר לכך, בשנה האחרונה ראינו עד כמה חשוב לנו החיסכון למצבים בלתי צפויים.
ה. תכנון פיננסי נכון – לפני כחודשיים הגיעו אליי בני זוג להתייעצות. לפני חמש שנים הם רכשו בית קטן בירושלים. המשפחה התרחבה ברוך ה’ והבית נהיה צפוף. הזוג החליט לרכוש דירה בביתר עילית. הם שמעו המלצות והגיעו להתייעץ בנוגע למשכנתא. בפגישה בדקתי איתם דבר ראשון מהי יתרת המשכנתא. לתדהמתם ירד הסכום בעשרת אלפים ש”ח בלבד מהסכום שלקחו לפני חמש שנים. הם שילמו במיטב כספם אך הבנק דאג שישלמו חלק גבוה מאוד מהריבית הרבה לפני שמשלמים את הקרן.
מהסיפור הזה צריך ללמוד משהו חשוב מאוד: לתכנן פיננסית את המשכנתא, לחשוב קדימה. הגיוני מאוד שהדירה שאתם רוצים לרכוש לא תתאים לכם בעוד כמה שנים. עליכם לוודא שכאשר תרצו להחזיר את המשכנתא, תשלמו לבנק הרבה פחות ממה שלקחתם, ואת זה כדאי לכם לעשות בעזרת מישהו מקצועי שינחה אתכם. הרווח שלכם בעקבות כך יכול להיות משמעותי ביותר.
ו. קרנות – היום יש קרנות מיוחדות המסייעות בקניית בית ראשון. מובן שצריך לעשות את זה בחוכמה, שאם לא כן זה יכול להיות מכשול בקבלת משכנתא.
ז. תשועה ברוב יועץ – תסתכלו מסביב; אתם בוודאי רואים רבים מאוד שרכשו דירות. רובם ככולם היו במצב דומה לשלכם. תשאלו אותם איך הם עשו את זה. לרוב תגלו שהם לוו כספים מכמה מקורות. רובם קיבלו עצות מההורים, חברים, מתווך, פקיד בבנק או יועץ משכנתא. זה יכול לקדם אתכם הלאה. אל תתביישו להתייעץ. תתקשרו, תשלחו מייל, ואשמח לתת לכם עצות שאולי יעזרו לכם.
ח. סייעתא דשמיא – כמו בכל דבר בחיים, הבסיס לכול הוא לבטוח שאנחנו עושים, והקב”ה יעזור לנו, לכתוב לרבי ולבקש ברכה.
לתגובות והתייעצות: שחר וולף shahar@shahar.smart-click.co.il
