בשורה התחתונה, כל אדם שניגש לקחת משכנתא חייב לתכנן אותה היטב, לשנים הקרובות והרחוקות, לחשב סיכונים ולהבין היטב את המסלולים ואת משמעותם. הדבר הזה שווה לכם מאות אלפי שקלים
+
ריבית הפריים היא חלון הראווה של הבנקים – ואני מתקשה לראות כותרת שמדווחת על צניחה חדה ברווחיות הבנקים.
באחת הפעמים ששימשתי בוועדת האשראי של הבנק, יצאנו לסיור מרתק באחת מרשתות הצרכניות הגדולות, במטרה לאשר לה תוספת אשראי רצינית. הרשת הייתה בירידה דרסטית בהכנסותיה. מנכ”ל הרשת הסביר לנו את התהליכים שהם עוברים וסייר איתנו באחד הסניפים. ראינו את השיווק החדש, את העיצוב החדשני, אבל הסוד היה – תבדקו אותו בעצמכם: המנכ”ל טען כי הרשת עשתה מחקר שוק וגילתה שרוב הישראלים זוכרים מחירים של 30 מוצרים בלבד: חלב, קפה, מזון תינוקות, חיתולים וכן גבינות למיניהן, אבל הם לא בקיאים במחירים של כל מיני מוצרים נוספים שהם קונים באופן שוטף. “לכן”, הסביר לנו, “מה שעשינו הוא להוריד את המחירים על 30 מוצרים באופן דרסטי. הם מתומחרים פחות ממחירי השוק. לעומת זאת העלינו מאוד את מחירי המוצרים האחרים, כך שהרווחיות שלנו עלתה מאוד”.
בטור זה אנסה לסקור את ההוראה החדשה של בנק ישראל לגבי המשכנתאות, ובסוף ננתח בקצרה את המגמה בשוק הנדל”ן.
לפני שבוע, בעיצומו של חנוכה, דקה לפני הדלקת הנרות, הודיע בנק ישראל בהודעה דרמטית כי יאפשר מעתה והלאה לשנות את מרכיב הפריים בהלוואה ל-2/3 מסכום המשכנתא. מאותו רגע קיבלתי מאות פניות בטלפון, בוואטסאפ ובמייל, כולן באותו נושא – מה זה אומר לנו? האם כדאי למחזר את המשכנתא?
אתחיל בהסבר קצר. ריבית הפריים היא המסלול הזול ביותר במשכנתא ולכן כולם זוכרים אותה לטובה. כולם זוכרים מה הייתה הריבית שקיבלו שם. לעומת זאת אם נשאל “כמה אתה משלם בריבית האג”ח, היורו, החצי-קבועה” וכן הלאה – סביר להניח שרוב הנשאלים לא יזכרו בכלל שיש להם ריבית כזאת.
ריבית הפריים הוגבלה לפני כמעט עשור לשליש מסכום ההלוואה. יש היגיון מאחורי ההגבלה: ריבית הפריים היא ריבית שעלולה להשתנות בקצב מהיר מאוד וללא הגבלה. אני בטוח שיש שזוכרים ריבית פריים של שתי ספרות. אני אישית זוכר שהמשכנתא הראשונה שלי הייתה בריבית 7% שהתבססה על הפריים. נגיד בנק ישראל טען כי ברצונו להגן על השכבות החלשות ועל מעמד הביניים מפני קריסה, ולכן כדאי שרק שליש יהיה בריבית משתנה. כל שאר המשכנתא צריכה להיות בריבית קבועה. כך לדוגמה בני זוג שלוקחים משכנתא יֵדעו בבירור את הסכום שהם צריכים להחזיר, ולא יקרסו תחת שינוי של עוד אלף ש”ח בהחזר החודשי.
הבנקים קיבלו את הבשורה הזו בשתי ידיים והחלו להמציא מסלולים שונים ומשונים. מסלולים צמודי מט”ח, מסלולים צמודים לאינפלציה, מסלולים בריביות משתנות על בסיס אג”חים וכן הלאה. המשותף לכולם שברוב המקרים הם אינם לטובת הלקוחות. רווחיות הבנקים התחילה לגדול מאוד מהמשכנתא. אני זוכר שבדיסקונט היו רק שתי עמדות משכנתאות בירושלים, העיר הגדולה בישראל. הבנקים הבינו שזו דרך טובה מאוד להגדיל רווחים, ולכן היום כמעט בכל סניף בנק יש לפחות עמדת משכנתא אחת.
ריבית הפריים שימשה עד היום את הבנקים כחלון ראווה לחזר אחרי לקוחות ולגרום להם לקחת אצלם את המשכנתא. הם פיתו את הלקוחות בריבית אחת זולה וכך יכלו לתת להם מסלולים נוספים, שעליהם הם ישלמו הרבה הרבה יותר. אני לא מצליח לדמיין כותרת בעיתון שבה כתוב שרווחי הבנקים נחתכו ב-1/3 בגלל המשכנתא.
בעבר, כשנדרשתי לאשר משכנתאות בבנק, הבדיקה שערכתי היא מהו הרווח שהמשכנתא תניב לבנק בסך הכול. מובן שלא בחנתי את הדבר לפי מסלולים. היו מסלולים שתמחרתי בחסר והיו שבתשואה עודפת, אבל בסוף הרווח היה ברור. היום, אחרי שלמדתי את מודל התמחור של הבנק, אני משתמש בזה לטובת הלקוחות שלי.
בהודעה שכתב השבוע יו”ר בנק מזרחי הוא מציין: “הבשורה לפיה בנק ישראל יתיר לבנקים להעניק עד 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים, מוזילה כביכול את המשכנתא, אך בפועל לא תחול הוזלה כזאת, שכן הבנקים יפצו את עצמם על ידי הגדלת שיעור הריבית על שליש המשכנתא הנותרת וכן יקטינו את שיעור ההנחה על הפריים, עד אפילו לביטולה.
“הסיכוי שהבנקים יוזילו את הריבית על המשכנתאות ויצמצמו על ידי כך את רווחיהם – שואף לאפס.
“לכן, למראית עין, תהא האשליה של הקטנת ההחזר החודשי של המשכנתא, אך בפועל רווחיות הבנקים לא תרד והלווה לא יֵצא נשכר”.
בשורה התחתונה, כל אדם שניגש לקחת משכנתא חייב לתכנן אותה היטב, לשנים הקרובות והרחוקות, לחשב סיכונים ולהבין היטב את המסלולים ואת משמעותם. הדבר הזה שווה לכם מאות אלפי שקלים. אני לא בונה על כך שהבנק יהפוך להיות פילנתרופ; אני בונה על ידע אמיתי שעוזר להוריד את המחיר ולתכנן את המשכנתא נכון.
ובנושא הנדל”ן:
התבשרנו השבוע בשורה רעה, שהתחלות הבנייה ירדו בשנה האחרונה ב-9.5%, זאת לאחר שבשנת 2019 הייתה ירידה של 2.5% ובשנת 2018 הייתה ירידה של 6.5% – מגמה מדאיגה מאוד. מאחר שאוכלוסיית המדינה גדלה בכל שנה ב-2%, הנתון לא מעודד בכלל. הנתון הזה, נוסף לכך שמס הרכישה הוזל ומצב שבו המשכנתאות זולות יחסית, גורם מצב שבו ההיצע גדול מהביקוש, דבר שיגרום עליית מחירים ובעקבות כך עלייה ברווחים למשקיעים.
בשורה התחתונה: אני ממליץ למי שמעוניין לקנות נדל”ן, שיזדרז (בשורת הדיור של ליצמן לא נשמעת מבטיחה). מי שיש לו בית, שיבדוק את האופציה לקנות עוד אחד, כדי שתוכלו לדאוג לעתיד שלכם בצורה טובה יותר בע”ה.
