בס”ד
השבוע פורסם נתון לא מפתיע בכלל שעדכן כי מחירי הדירות בישראל עלו השנה ב- 11.3%, אם אין לך דירה, אתה מתלבט אם לקנות, או שיש לך דירה ואתה בטוח שהרווחת מזה הטור הזה נכתב במיוחד בשבילך.
בדו”ח מיוחד שפרסם בנק ישראל השבוע, נכתב כי הבנק לא רואה מצב שבו מחירי הדירות בישראל יעצרו. הבנק מונה את המחסור הגדול בדירות וכן את התחלות הבניה שירדו, את האטת התוכנית הממשלתית ‘מחיר למשתכן’ וטרם מימושה של התוכנית החדשה. בנוסף הבנק צופה עליה במחירי השכירות בישראל, בטענה כי נוצר פער הגדול בין מחיר הדירה שעלה מאד לבין מחיר השכירות שנשאר אותו הדבר בשנים האחרונות. הבנק צופה כי בשנה הקרובה נתחיל לראות עליה גבוהה יותר בשכר הדירה.
השאלה שמהדהדת כל הזמן ברקע זה האם כדאי להיכנס לשוק, לרכוש דירה כעת או לחכות ולרכוש דירה במחיר מסובסד. באמצעות אחת מתוכניות הדגל של המדינה.
אתייחס לזה מכמה היבטים: המחיר שקיים במשק, רכישה שצמודה למדד תשומות הבניה, רכישה באמצעות תוכנית מחיר מטרה.
בשנה האחרונה נרשם שיא השיאים בנטילת משכנתאות, שנת 2021 היתה השנה שבה המשכנתאות זינקו ב71% לעומת שנת 2019 . נתוני המכירות של דירות חדשות שברו שיא של 56 אלף דירות. מספר הדירות שנמכרו בישראל היה קרוב ל-123 אלף דירות . מחיר הדירות כפי שציינתי עלה ב11.3% בממוצע היו ערים רבות שהמחיר הזה היה גבוה אף יותר.
כאשר אנו מנסים להבין מה עומד בבסיסו של מחיר הדירה, אנו יודעים כי הביקוש וההיצע יקבעו בכמה הדירה תמכר אבל זה לא הכל. בישראל יש גורמים אינטרסנטים שרצונם להשיג תמורה שמנה יותר לעסקה קובעים את המחיר, כך למשל השנה הוציאה רשות מקרקעי ישראל לאוויר העולם קרקעות רבות, אך קבעה כי הזוכה בקרקע יהיה המרבה במחיר, לאחר המכרז התברר כי ללא שוני במיקום המחירים שנקבעו ונמכרו בסופו הפתיעו אפילו את הרשות עצמה. כאשר הקרקע נרכשת במחירי שיא, המחירים בכל האזור מסביב קופצים אוטומטית. את המחירים האלה אף תוכנית לא יכולה לעצור.
המחירים שקיימים היום בשוק גבוהים מאד, גבוהים אפילו יותר ממה שדמיינו.
כל יום אני מקבל מאות טלפונים, בחלק גדול מהטלפונים אני שומע את אותו משפט אתה לא מבין מה קורה למחירים כאן, בכמה הבית שלנו התייקר, במשפט הבא בד”כ הלקוח יספר לי שהוא רוצה לשדרג את הבית שלו, אבל אז אני מזכיר לו שגם הבית המשודרג התייקר מאד בחודשים האחרונים וזה ידרוש ממנו משכנתא גבוהה יותר. דבר שמוביל אותי לומר משפט שחשוב שנדע – אנחנו לא מרויחים מעליית המחירים הזו. המרוויחים הם משקיעי הנדל”ן הגדולים, אפילו לא ברמה של דירת השקעה נוספת שסופגת מיסים בכל דרך אפשרית.
אם הכל יתנהל כשורה – המדינה כחלק מהתכנון לצנן את השוק תוציא למכרז כארבעים אלף דירות בחודשים הקרובים, המטרה של המכרז הוא לגרום לארבעים אלף רוכשים פוטנציאלים לצאת משוק הרוכשים ובכך לצנן את השוק.
הדירות שיוגרלו נמצאות במקומות אטרקטיבים יותר ואטרקטיבים פחות, 4,000 דירות באלעד, 1,200 בלוד, 2,500 ביבנה, 2,300 באשדוד, 2,400 בחיפה, 1,600 בדימונה, 1,600 בקצרים, 2,000 בעכו והרבה מאד במגזר הערבי.
החיסרון הגדול של הדירות הללו נמצא בכך שהדירות יוצאו להגרלה כעת אך כמעט לכולם אין אפילו כיוון להיתר בניה, הזוכה בהגרלה יגיע לבחירת דירה רק בעוד 3 שנים, במקרה הטוב אדם יקבל את דירתו רק בעוד 6 שנים. הבעיה העיקרית היא שאדם שרוצה לזכות בדירה שלו ימתין כשלוש שנים כדי לדעת שבסוף הוא יכול לבחור דירה של 3 חדרים, דבר שלא יענה על הציפיות שלו, את המכירה של הדירה הוא יוכל לבצע רק בעוד 7 שנים, דבר שיגרום לו להטלטל בשכירויות עוד 7 שנים לפחות, לשלם שכירות מיותרת, תשלומי משכנתא, הצמדה למדד תשומות הבניה ובסוף לצאת במפח נפש.
מבול ההגרלות אכן יצנן את השוק בקרב אלו שאין בידם אפילו את ההון ההתחלתי, אבל לכל אלו שיש כיוון להון הזה אין סיבה להמתין לזכות במחיר מטרה.
כזכור ‘מחיר מטרה’ היא תוכנית הרבה פחות משתלמת מאשר ‘מחיר למשתכן’, ההטבה בה היא עד 20% הנחה במחיר הדירה ולא יותר מאשר 300 אלף ש”ח. אמנם המחירים התקבעו על המחירון בתחילת שנת 2020 אבל עדין היא לא בשורה שתטיב עם הרוכשים הצעירים הרבים שמבקשים למצא בה את הפתרון לרכישת בית למגורים. משום שהמחירים פשוט יקרים מידי.
דבר נוסף שמשפיע מאד על השוק ובעיקר על הרוכשים היא ריבית המשכנתא, הכסף הזול שהתרגלנו מאד להשתמש בו נתן דחיפה להרבה רוכשים שהבינו שאת הסכום שמשולם כיום לשכירות יוכלו לשלם למשכנתא ולהיות בעלי הבית של עצמם. הכסף מתייקר, כלומר מדד המחירים לצרכן מרים ראש, כלומר יש בישראל אינפלציה, אינפלציה אומרת שהכסף שלנו שווה פחות משום שאנחנו יכולים לקנות איתו פחות. הבנקים המרכזים בעולם מבינים את זה והפתרון המיידי לכך הוא העלאת מחיר הכסף. לכן ריביות המשכנתא במגמת עליה, ככל שנראה את הריביות בעולם עולות כך מחירי המשכנתא שלנו יעלו.
הזרז האחרון מגיע אלינו מאוקראינה, אנחנו עדים למלחמה אכזרית שמתחוללת. באוקראינה גרים כ300 אלף יהודים ועוד מאות אלפים נוספים זכאי חוק השבות, ביום אחד יכול להתחולל מהפיכת עליה ענקית שתגרום לרבים מהם לעלות לארץ. ישראל לא תעמד מנגד כאשר תראה חלילה שפיכות דמים, השרים בממשלה כבר מדברים על תוכנית לקליטת רבבות עולים. אותם עולים יגיעו לארץ אמנם לא לתל אביב אבל גם אם יגיעו לחריש, הם ישפיעו על מחירי הדירות באופן מיידי. הביקוש ימשיך להיות מואץ בעוד שההיצע ממשיך להיות נמוך, אם תרחיש זה יתממש אני מאמין שהממשלה תצא בתוכנית בניה מאסיבית אבל זה יהיה בפירפריה ובערים חדשות שיתוכננו מיידית. עדיין דבר שימשיך לתמוך בביקוש ובעלית המחירים.
מסקנה, אם אתם על הגדר, אם יש לכם כיוון להון ראשוני, צאו לדרך, יש לשוק מגוון פתרונות להציע לכם כדי להקל עליכם, החל ממשכנתא רגילה וטובה ועד השלמת הון עצמי ל85% ממחיר הנכס. אל תפספסו את הרכבת שלצערנו ממשיכה לדהור במהירות שיא.
